I TITOLI EDILIZI
Premessa
Il soggetto intenzionato ad eseguire un intervento edilizio deve avviare una pratica amministrativa la cui conclusione, con esito positivo, lo legittima ad attuare l'intervento: tale legittimazione si concretizza nell'ottenimento del c.d.” Titolo Edilizio Abilitativo”.
Vige inoltre il regime della cd. “Attività edilizia libera” per la quale pur essendo previsti vari adempimenti che possono variare da caso a caso, la legge non sottopone invece tale tipo di attività al conseguimento di un titolo edilizio vero e proprio.[1]
Nel corso degli anni la materia ha avuto notevoli evoluzioni, stabilendo con la Legge Urbanistica 1150 del 1942 l'obbligo di munirsi della licenza edilizia per gli interventi da attuare nei centri urbani; tale titolo fu poi esteso con la Legge 765/1967 (cd. “Legge ponte”) anche agli interventi da attuarsi fuori dai centri edificati.
Ad onor del vero, in alcuni importanti centri urbani regolamenti previgenti e piani regolatori comunali avevano già disciplinato la materia relativa all'attività edificatoria, la quale trova un primo collocamento nel nostro ordinamento all’art. 4 del R.D.L. 25 marzo 1935, n. 640.
Da quel lontano 1942 la materia è divenuta via via sempre più complessa ed articolata per poi tendere, più recentemente, alla ricerca di una nuova semplificazione.
La maggiore complessità normativa è dovuta a varie ragioni, fra le quali ricordiamo l'imponente ricostruzione del periodo post bellico, l'evento “migratorio” della popolazione dalle zone rurali ai grandi centri urbani, il forte incremento demografico tra gli anni cinquanta e settanta e, non ultimo, l'introduzione del regime oneroso di alcuni interventi edilizi per la corresponsione al Comune del
Contributo di Costruzione .La maggiore articolazione delle norme volta a razionalizzare gli iter burocratici ha spesso creato dubbi interpretativi in merito all'identificazione del titolo edilizio abilitativo necessario, per cui il rischio di incorrere oggi in un'errata valutazione della procedura amministrativa non costituisce un caso inverosimile, ma può verificarsi con conseguenti responsabilità, anche di natura economica, in capo al richiedente[2]
Definizione e classificazione degli interventi edilizi
Le prime organiche definizioni degli interventi edilizi si riscontrano nell'art. 31 della Legge 457/1978 e, modificate ed integrate, sono oggi rinvenibili nell' art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 (c.d. “Testo Unico dell'Edilizia”).
Per classificazione degli interventi edilizi intendiamo riferirci ai raggruppamenti delle varie tipologie di opere eseguibili con i rispettivi titoli necessari, i quali hanno subito un importante spartiacque a seguito della suddivisione degli stessi in titoli edilizi rilasciati dal Comune e in quelli cd. “auto-dichiarati”, ossia non soggetti al rilascio di un atto espresso da parte della P.A. (per questi ultimi si deve sempre considerare che debbono essere fatti salvi eventuali pareri di enti preposti alla tutela di particolari vincoli eventualmente presenti).
Denominazione dei Titoli Edilizi
La legislazione nazionale (Testo Unico Edilizia 380/2001) prevede come titolo a espresso rilascio da parte della P.A. il cd. “ Permesso di costruire”, mentre considera titoli cd. “auto-dichiarati”
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SCIA;
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SCIA alternativa al Permesso di costruire.
Sempre nell'ambito della sfera delle procedure auto-dichiarate vi rientra la CILA che si differenzia dalla SCIA per il fatto di non essere giuridicamente riconducibile ad un titolo edilizio, ma ad una procedura abilitativa semplificata, facente parte dell'attività edilizia libera seppure soggetta ad asseverazione di un tecnico abilitato.
Vige, inoltre, il regime dell'Attività Edilizia Libera, così definita in quanto per la stessa non è previsto l'avvio di una pratica amministrativa per ottenere un titolo abilitativo ad hoc. In tal caso le opere eseguibili sono quelle rientranti nell'ambito della manutenzione ordinaria, opere per le quali vige, seppure a titolo indicativo e non esaustivo, un apposito glossario approvato nel DM Trasporti 2 Marzo 2018 G.U. Del 7 aprile 2018.
Interventi edilizi e titoli necessari
Sono soggetti a Permesso di costruire ai sensi dell'art.10 D.P.R. 380/2001 i seguenti interventi:
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interventi di nuova costruzione;
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interventi di ristrutturazione urbanistica;
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interventi di ristrutturazione edilizia …...omissis...... come sostituito dall'art. 10 comma 1 lett. e Legge 120/2020.
Sono soggetti a SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ai sensi dell'art. 22 D.P.R. 380/2001 i seguenti interventi:
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interventi di manutenzione straordinaria (art.3, comma 1, lettera b) qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti, come modificato dall'art. 10 comma 1 lett. l Legge 120/2020;
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interventi di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettera c) qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
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interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c);
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varianti a permessi di costruire (art. 22, commi 2 e 2bis);
Per il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari, il D.P.R. 380/2001 ha invece delegato le Regioni a legiferare in merito alle modalità ed al titolo edilizio necessario del quale deve munirsi il richiedente; sempre lo stesso D.P.R. (art. 23 ter) ha fissato precisi principi in merito alle caratteristiche del mutamento d'uso: si è in presenza di mutamento rilevante di destinazione d'uso quando il cambio, anche non connesso all'esecuzione di opere, è tale da comportare il passaggio da una all'altra delle seguenti categorie funzionali:
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a) residenziale;
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a-bis) turistico-ricettiva;
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b) produttiva e direzionale;
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c) commerciale;
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d) rurale.
Per quanto riguarda il titolo edilizio necessario in tale fattispecie il D.P.R. 380 prevede il rilascio del Permesso di Costruire se il cambio d'uso si attua all'interno delle zone omogenee A, mentre in tutti gli altri casi spetta alle Regioni stabilire quando sia necessario il Permesso di Costruire o la SCIA, e ciò indipendentemente dal fatto che sia prevista o meno l'esecuzione di opere edilizie.
Nel caso in cui il mutamento d'uso sia connesso anche all'esecuzione di opere edilizie e manchino specifiche normative regionali, il titolo edilizio necessario andrà individuato tra quelli previsti per la tipologia di opere da compiersi.
Salvo diversa disposizione delle Regioni, il cambio d'uso all'interno di una delle predette categorie funzionali è invece sempre ammesso (art. 23 ter, comma 3, D.P.R. 380/2001).
Le specifiche normative regionali, i piani regolatori ed i regolamenti urbanistici comunali possono prevedere l'effettuazione del cambio d'uso con la CILA: questa possibilità può in linea indicativa risultare ammessa quando il cambio d'uso non comporti un aumento del carico urbanistico e le opere eventualmente necessarie rimangano all'interno della sfera della manutenzione ordinaria.
Il mutamento della destinazione d’uso senza opere può avvenire fra funzioni appartenenti alla stessa categoria funzionale o tra funzioni rientranti in categorie con un minore carico urbanistico.
Sono soggetti a SCIA alternativa al Pdc
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a) interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10 comma 1, lettera c);
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b) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
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c) interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
Sono soggetti a CILA ( comunicazione di inizio lavori asseverata) ai sensi dell'art.6-bis del D.P.R. 380/2001 tutti gli interventi non riconducibili agli articoli 6 - 10 - 22 del medesimo D.P.R. 380/2001 ossia:
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nuova costruzione;
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ristrutturazione;
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manutenzione straordinaria;
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restauro e risanamento conservativo;
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manutenzione ordinaria;
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cambio di destinazione d'uso.
Sembra quindi non potersi riscontrare quale categoria di interventi debba essere assoggettata a CILA in quanto i richiamati articoli 6-10-22 contemplano l'intero novero degli interventi; in realtà occorre, a nostro avviso, rifarsi all'impianto dell'attività edilizia libera che inizialmente prevedeva in base alla Legge 73/2010 anche le opere di manutenzione straordinaria.
In conseguenza dell'abolizione dell'obbligo della CIL (comunicazione di inizio lavori) per l'esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria, è sostenibile che nella CILA vi possa rientrare, in via residuale, tutta una serie di interventi asseverati ricadenti nella manutenzione straordinaria, salvo però quelli per i quali è invece necessaria la SCIA. Comunque, anche in questo caso, così come per il mutamento di destinazione d'uso, occorre rifarsi alle norme regionali ed ai regolamenti urbanistici comunali.
Efficacia del titolo edilizio
Rivestono grande importanza per il Committente, sempre ai fini del corretto costo delle opere, le varie situazioni che possono portare ad una inefficacia del titolo edilizio con le gravi ripercussioni che tale eventualità comporta; a questo riguardo alcuni schematici approfondimenti possono risultare utili al Committente per valutare debitamente i provvedimenti preventivi necessari.